تعاون وکیل

یکی از دعاوی همیشگی و رایج در خصوص شرکتهای تعاونی مسکن مختص به اشخاصی است که در تعاونیهای مسکن عضو شده و یا نسبت به خرید امتیاز تعاونی مسکن اقدام نموده اند ولیکن شرکت تعاونی مسکن طرف قرارداد ایشان از تحویل واحد مسکونی در مقرر سرباز می زند. سوالی که مطرح می شود این است که چه زمانی و چگونه اعضا و یا خریداران امتیاز تعاونی مسکن می توانند نسبت به بدعهدی های شرکت تعاونی و تأخیر در تحویل آپارتمان های پیش‌فروش تعاونی شکایت کنند؟ ما امروز در این بخش از مطلب خود اطلاعاتی را گردآوری نمودیم که همه آنچه را که مربوط به این موضوع و عدم تحویل آپارتمان در موعد مقرر در اختیارتان قرار دهیم. برای کسب اطلاعات بیشتر دراین باره همراه ما باشید.

اهداف تشکیل شرکتهای تعاونی مسکن

گسترش مهاجرت از روستا به شهر و رواج شهرنشینی باعث شد تا جمعیت بسیاری در مناطق مختلف شهری تجمع کنند مردمی که برای یافتن کار و ساختن زندگی جدید نقل مکان کرده بودند نیاز به سرپناهی برای زندگی داشتند و این موضوع دولت‌ها را ملزم به برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن می‌کرد. تعاونی‌های مسکن یک راهکار گروهی برای ساخت مسکن مورد نیاز جمعیت کشور هستند که سال‌ها از زمان آغاز به کارشان می‌گذرد و هزاران واحد مسکونی را در اختیار مردم گذاشته‌اند.

رایج ترین مشکلات شرکتهای تعاونی مسکن

علی رغم اهمیت جایگاه شرکتهای تعاونی مسکن در تامین نیاز بخشی از اقشار جامعه در خصوص مسکن، با این حال عوامل مختلفی دست به دست هم داده‌اند و باعث نارضایتی مردم ازعملکرد تعاونی‌ها شده‌اند. گزارش عملکرد تعاونی‌های مسکن نشان می‌دهد که بسیاری از واحدها یا دیرتر از موعد مقرر به صاحبان آن تحویل داده شده‌اند که این موضوع در برخی موارد حتی تا سال‌ها به طول انجامیده و یا گاهی در نیمه راه مانده‌اند و ساختمان در مرحله‌ی اسکلت متوقف شده است.

استفاده از مصالح ساختمانی با کیفیت متوسط، تغییر مداوم شرکت‌های پیمانکاری ساخت‌وساز ، عدم پایبندی شرکت‌ها به انجام وظیفه و سوء‌استفاده‌های مالی برخی اعضا هم از جمله مواردی است که برای تعاونی‌های مسکن مساله‌ساز شده است.

ضعف نظارت بر تعاونی‌ها و ساختاری که بر تعاونی‌ها حاکم شده است به ویژه در بخش مسکن در نهایت به بی‌اعتمادی و فاصله گرفتن مردم از آن‌ها منجر شده تا جایی که سهم تعاونی‌ها در نظام اقتصادی کشور کم‌تر از ۵ درصد است.

بر اساس آمار وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی ۹۶ هزار تعاونی در کشور وجود دارد که ۱۴ درصد آن‌ها تعاونی مسکن هستند یعنی حدود ۱۰ هزار تعاونی مسکن در سطح کشور در زمینه ساخت واحدهای مسکونی برای مردم فعالیت می‌کنند.

داده‌های موجود نشان می‌دهد که بیش‌تر شکایت از تعاونی‌های مسکن به دلیل فروش غیر قانونی زمین‌ها، مشکلات در تاسیسات زیربنایی، تخلف بین اعضا تعاونی‌ها، عدم تحویل واحد مسکونی در موعد مقرر و تاخیر در تنظیم سند رسمی انتقال واحد مسکونی بوده است. اعضای تعاونی های مختلف مسکن طی سال های اخیر با مشکلات متعددی مواجه بوده اند و برخی افراد با وجود داشتن سند معتبر ، به دلیل بدعهدی و تخلفات مدیران شرکت های تعاونی همچنان چشم انتظار داشتن خانه هرچند به صورت قسطی هستند.

دعوی الزام شرکت تعاونی مسکن به تحویل واحد مسکونی

علی رغم تمام مشکلات شرکتهای تعاونی مسکن که به آنها شاره شد، با توجه به عرف و شرایط مسکن در ایران، همچنان معامله به صورت خرید امتیاز تعاونی مسکن طرفداران خاص خود را دارد و برخی از افراد جامعه با عنایت به توانایی مالی خویش ترجیح می دهند که نیاز خود به مسکن را از این طریق تامین نمایند. ولیکن ممکن است شرایطی پیش آید که شرکت تعاونی مسکن نتواند واحد مسکونی مورد نظر را به موقع تحویل دهد و یا حتی به صورت مطلق، شرایط تحویل دادن آن را به خریدار نداشته باشد.

قانونگذار برای جلوگیری از بوجود آمدن مشکلات و عدم اجرای تعهدات در زمینه قرارداد پیش فروش شرکتهای تعاونی مسکن راه ها و روش هایی را پیش بینی نموده و ضمانت اجراهایی را در نظر گرفته است.

باید به این نکته توجه داشت که برخی از این روش ها و ضمانت اجراها با توافق طرفین وضع می شوند و خریدار و فروشنده می توانند طی یک توافق، این موارد را که شامل مواردی همچون فسخ قرارداد یا پرداخت خسارت تاخیر انجام تعهد می باشد در مفاد قرارداد ذکر کنند و قانونگذار نیز در ماده 10 قانون مدنی این توافق را به شرطی که مخالف قانون نباشد قابل اجرا برشمرده است. لذا در صورت عدم تحویل ملک در موعد مقرر در قرارداد از جانب شرکت تعاونی مسکن، خریدار امتیاز تعاونی مسکن می تواند با استناد به قرارداد و مفاد مندرج در آن، از مراجع صالح تقاضای الزام شرکت تعاونی مسکن به تحویل ملک و خسارت ناشی از تاخیر تحویل ملک را خواستار شود.

در برخی موارد نیز ممکن است در خصوص فسخ یا دریافت خسارت در صورت عدم تحویل ملک در قرارداد واگذاری امتیاز تعاونی مسکن، در متن قرارداد توافقی صورت نگرفته باشد، در این موارد نیز خریدار امتیاز تعاونی مسکن باز هم تحت شرایطی امکان مراجعه به دادگاه و تقاضای الزام شرکت تعاونی مسکن به تحویل واحد مسکونی و دریافت خسارت ناشی از تاخیر تحویل را داراست.

باید به این نکته بسیار مهم توجه داشت که موارد فوق در صورتی امکان پذیر است که خریدار به تعهدات خود در قرارداد عمل کرده باشد و مبلغ ملک را به عنوان ثمن معامله پرداخت کرده باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام شرکت تعاونی مسکن به تحویل واحد مسکونی

مطابق قوانین جاریه مرجع صالح به رسیدگی به شکایتی که یکطرف آن شرکت تعاونی باشد، مرکز داوری اتاق تعاون می باشد. در خصوص حل و فصل اختلافات از طریق داوری در بخش تعاون در بند 14 ماده 57 قانون بخش تعاون در باب صلاحیتهای اتاق تعاون چنین آمده است که: « داوری در امور حرفه ای بین اشخاص حقوقی بخش تعاونی با یکدیگر و یا با سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و نیز بین هر شخص حقوقی بخش تعاونی با اعضایش از طریق مرکز داوری اتاق». از طرفی مطابق ماده 69 قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران شرکت های تعاونی موظفند اساسنامه خود را با قانون فوق الذکر تطبیق دهند .

در بند ۱۹ ماده ۱ آئین نامه نحوه تشکیل و فعالیت مرکز داوری اتاق تعاون ایران نیز در خصوص چنین آمده است که: «در مواردی که طرفین دعوا به موجب اساسنامه مورد عمل خود، داوری موضوع این مقررات را پذیرفته اند مندرجات اساسنامه آنها در این زمینه به منزله موافقتنامه داوری محسوب می شود. موافقتنامه داوری در سایر موارد می تواند طی هرگونه سندی که به امضای طرفین رسیده یا از طریق مبادله نامه، یا نظایر آن منعقد گردد.»

همچنین مقنن در تبصره ۶ ماده ۵۷ قانون بخش تعاون اقتصاد اشعار می دارد که: « نحوه تشکیل و فعالیت مرکز داوری اتاق تعاون براساس آیین نامه ای است که به تصویب مجمع عمومی اتاق تعاون ایران می رسد. ارجاع به داوری اتاق تعاون باید در اساسنامه همه اشخاص حقوقی تعاونی درج شود.»

در ماده ۷ آیین نامه نحوه تشکیل و فعالیت مرکز داوری اتاق تعاون مورخ ۱۴۰۰/۰۹/۲۴ و تبصره های ذیل آن چنین آمده است که: « کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوی دارند می توانند به عنوان طرفین اختلاف که بموجب قانون بخش تعاون، اساسنامه مورد عمل و بخشنامه های قوه قضائیه و آرای قطعی محاکم و مراجع دادگستری موظف به ارجاع اختلافات به داوری شده اند باید بر اساس مقررات حاضر، اختلافات خود را اعم از آن که در مراجع قضایی طرح شده یا نشده باشد و در صورت طرح با استرداد دادخواست خود در هر مرحله از رسیدگی باشد) به مرکز داوری اتاق تعاون ارجاع دهند.

تبصره ۱: الزام یا تراضی بر ارجاع اختلاف به مرکز داوری، به منزله التزام و قبول این آئین نامه و سایر آئین نامه های داخلی مرکز داوری در مورد نحوه ارائه خدمات می باشد.

تبصره ۲: ارجاع امر به مرکز داوری اتاق تعاون، الزام قانونی بوده و موارد عدم تطبيق اساسنامه (موضوع مواد ۶۹ و ۷۶) قانون بخش تعاون اصلاحی سال ۱۳۹۳ سلب صلاحیت از مراکز داوری اتاق تعاون را نخواهد نمود.»

با عنایت مقررات مذکور برای شکایت از تعاونی مسکن و طرح دعوی الزام شرکت تعاونی مسکن به تحویل واحد مسکونی لاجرم می بایست به مرکز داوری اتاق تعاون مراجعه نموده و با ارائه دادخواست داوری از مرکز داوری تقاضای رسیدگی به این خواسته را نمود.

مزایا بهره گیری از وکیل متخصص شرکتهای تعاونی در دعاوی بخش تعاون

برای هر موقعیتی که ممکن است تبعات سنگین و جبران ناپذیر قانونی در وضعیت حقوقی شما داشته باشد لازم است که بلافاصله با یک وکیل متخصص در آن زمینه مشورت کنید. یک وکیل متخصص توانایی شما برای درک مسائل مهم قانونی را بهبود می بخشد. همچنین برای فعالین حوزه تعاون نیز شرایط ویژه ای در خصوص اختلافات مرتبط با فعالیتهای حرفه ای این بخش پیش می آید که برای حل آن نیاز به دانش و توانایی وکیل متخصص شرکتهای تعاونی دارند. در واقع پروسه رسیدگی در دعاوی تعاونیها و مقررات خاص مرکز داوری اتاق تعاون، یکی از شرایط ویژه ای است که داشتن وکیل متخصص شرکتهای تعاونی در سرعت و بهبود روند نتیجه گیری آن اهمیت زیادی دارد. یکی از رایجترین این دعاوی، دعوای الزام شرکت تعاونی مسکن به تحویل واحد مسکونی می باشد.

دفتر وکالت و داوری بهرام پورحبیب، وکیل پایه یک دادگستری، متخصص در حوزه داوری اتاق تعاون و با سابقه درخشان در زمینه دعاوی مرتبط با شرکتهای تعاونی آماده خدمترسانی به شما همراهان گرامی است. قبل از هر اقدامی با ما تماس بگیرید.

بهرام پورحبیب

وکیل پایه یک دادگستری / متخصص شرکتهای تعاونی