تعاون وکیل

مسکن نیاز اولیه بشر و مهم ترین مساله با توجه به رشد بیش از حد جمعیت در جوامع بشری است که تامین آن ، سهم زیادی از درآمد عامه مردم را به خود مشغول می دارد. شکل گیری و فعالیت شرکت های تعاونی مسکن و سرمایه گذاری در این بخش از جمله سیاست هایی است که بعد از انقلاب اسلامی ایران در کنار فعالیت بخش های دولتی و خصوصی در پاسخ به این مشکل مطرح گردید. مشکل مسکن در جوامع شهری ایران با توجه به رشد روزافزون شهرها یک واقعیت انکار ناپذیر است. بنابراین توجه به تعاونی های مسکن و تقویت آنها که با هدف تولید مسکن برای اعضاء شکل گرفتند وبه عنوان یک رکن اساسی در بخش تولید مسکن فعالیت دارند، ضرورت دارد. علی رغم نقش انکارناپذیر شرکت تعاونیهای مسکن در تامین مسکن افراد جامعه ولیکن متاسفانه در حال حاضر نظارت شایسته و بایسته ای بر این شرکتها وجود نداشته و شاهد بروز تخلفات بسیاری در شرکتهای تعاونی مسکن هستیم. بجهت افزایش روزافزون شکایت از شرکتهای تعاونی مسکن برآن شدیم تا در این نوشتار به بررسی انواع تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن، راه های پیشگیری از معضلات رایج در شرکتهای تعاونی مسکن و چگونگی طرح شکایت از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن بپردازیم. با ما همراه باشید.

تعریف شرکت تعاونی مسکن

در بند 5 ماده 1 قانون اصلاح موادی از قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی گفته شده : شرکت شخص حقوقی است که با رعایت قانون تجارت و یا قانون خاص حسب مورد تشکیل شده باشد و در تعریف شرکت تعاونی گفته شده : شرکت تعاونی ، شخص حقوقی است که با رعایت قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران مصوب سال 1370 مجلس شورای اسلامی و موادی از قانون شرکت های تعاونی مصوب سال 1350 که نسخ نشده است و اصلاحات بعدی آنها تشکیل شده باشد و قانون اخیر ، این نوع شرکت های تعاونی را شرکت تعاونی متعارف نامیده است.

همچنین ماده 81 قانون شرکت های تعاونی بدون اشاره به اینکه چه اشخاصی با عضویت خود می توانند شرکت های تعاونی مسکن را تشکیل دهند مقرر می دارد :« شرکت تعاونی مسکن برای تمام یا قسمتی از امور مندرج زیر تشکیل می شود:1- تهیه زمین و ساختمان و خانه و آپارتمان های مسکونی و واگذاری خانه ها و آپارتمان ها نقداً یا به اقساط به اعضاء، همچنین ایجاد تأسیسات عمومی مورد استفاده مشترک آنان. 2- خرید واحدهای مسکونی و فروش آن به اعضاء نقدا و یا به اقساط 3- واگذاری واحدهای مسکونی ملکی شرکت به صورت اجاره به اعضاء 4- انجام خدمات نقشه کشی، مهندسی و معماری برای اعضاء و نظارت در ساختمان متعلق به آنها 5- انجام تعمیرات ساختمان های ملکی اعضاء و یا اقدام مربوط به لوله کشی و کابل کشی و ایجاد دستگاه های تهویه و حرارت مرکزی 6- نگاهداری و اداره ساختمان ها و تأسیسات و انجام خدمات عمومی مربوط .»

ضرورت تاسیس شرکتهای تعاونی مسکن

در شرکت تعاونی، هدف شرکای شرکت از تاسیس آن، مشارکت برای تحصیل کالا و خدمات با قیمتی ارزان تر و حذف واسطه ها بین تولیدکننده و مصرف کننده است ؛ به عبارت دیگر، اشخاص از تاسیس شرکت تعاونی، به دنبال کسب نفع و سودآوری برای اعضاء نیستند ؛ بلکه به دنبال همکاری و تعاون در جهت کاهش هزینه ها و جلوگیری از مضرات احتمالی اند.
مسکن نیز بعنوان یک کالای اساسی و نیاز اولیه بشر و مهم ترین مساله با توجه به رشد بیش از حد جمعیت در جوامع بشری است که تامین آن ، سهم زیادی از درآمد عامه مردم را به خود مشغول می دارد. شکل گیری و فعالیت شرکت های تعاونی مسکن و سرمایه گذاری در این بخش از جمله سیاست هایی است که بعد از انقلاب اسلامی ایران در کنار فعالیت بخش های دولتی و خصوصی در پاسخ به این مشکل مطرح گردید. بنابراین در جوامع امروز ، توجه به نقش تعاونی های مسکن در توسعه مسکن شهری ،از اهمیت خاصی برخوردار است زیرا پیشرفت روزافزون تمامی ابعاد مختلف زندگی را تحت تاثیر خود قرار میدهد. مشکل مسکن در جوامع شهری ایران با توجه به رشد روزافزون شهرها یک واقعیت انکار ناپذیر است. بنابراین توجه به تعاونی های مسکن و تقویت آنها که با هدف تولید مسکن برای اعضاء شکل گرفتند وبه عنوان یک رکن اساسی در بخش تولید مسکن فعالیت دارند ، ضرورت دارد.

شرایط تاسیس شرکتهای تعاونی مسکن

تمامی افراد حقیقی و حقوقی که شرایط لازم را داشته باشند می توانند برای ثبت شرکت تعاونی مسکن با هم مشارکت نمایند. متقاضیان ثبت این نوع تعاونی نباید در عضویت تعاونی مشابه و یا افراد حقوقی دولتی باشند.
برای ثبت تعاونی توزیعی و یا تعاونی مسکن ابتدا باید از اداره تعاون شهر و یا شهرستان خود مجوز دریافت شود. لذا باید با تعیین 7 نفر حداقل به عنوان موسس تعاونی به اداره تعاون که شرایط لازم را داشته باشند و ارائه سایر مستندات مورد نیاز دیگر برای دریافت مجوز از اداره تعاون اقدام شود. اداره تعاون برای ثبت شرکت تعاونی مسکن ممکن است در برخی از شهر ها با اداره مسکن و نوسازی جهت ارائه این مجوز ارتباط برقرار نماید.
داشتن مدرک تحصیلی برای ثبت تعاونی مسکن در حوزه های عمران و شهرسازی و یا مدیریت شهری الزامی نیست ولی بهتر است حداقل یک نفر از اعضا فارغ التحصیل از دانشگاه در رشته های تحصیلی مرتبط باشد. سایر موسسین همین که در این کار تجربه و صلاحیت خود را به اثبات برسانند کفایت می کند. پس از دریافت مجوز از اداره تعاون به همراه ان معرفی نامه ای برای اداره ثبت شرکت های شهرستان مربوطه ارسال خواهد شد تا اجازه ثبت شرکت تعاونی مسکن داده شود.
همانند شرکت های سهامی سرمایه در شرکت های تعاونی باید به قطعات خرد و مساوی سهام تقسیم و در بین اعضا به اندازه سهم هر فرد تقسیم شود. معمولا در هنگام توافق اولیه برای ثبت تعاونی مسکن میزان سرمایه مورد نظر توافق می شود و در اساسنامه ذکر و همه اعضا ان را امضا می کنند . اما در هر صورت میزان حداقل تعریف شده سرمایه برای ثبت شرکت تعاونی برای تعاونی های عام یکصد میلیون ریال و برای تعاونی های خاص 10 میلیون ریال پیش بینی شده است.
منظور از تعاونی خاص همانند شرکت سهامی خاص می باشد که باید همه سرمایه شرکت توسط خود اعضا تامین و تادیه شود و هر فرد تنها به اندازه سهم خود در شرکت مسئولیت داشته باشد . و منظور از تعاونی عام همانند شرکت های تعاونی هستند که حداقل 5 درصد از سرمایه را موسسین تعاونی و مابقی را نهاد ها و شرکت های دولتی و عمومی تادیه نمایند. از میزان تعهد شده سرمایه باید 35 درصد حداقل در حسابی به نام خود تعاونی مسکن در یکی از بانک های معتبر سپرده گذاری شود. در صورتیکه سرمایه غیر نقدی باشد باید کارشناسی از دادگستری نسبت به تعیین میزان سرمایه و تقویم ان اعلام نظر کرده و همه موسسین این موضوع را با امضا تقویم نامه تایید نمایند.
ماده 81 قانون شرکت های تعاونی بدون اشاره به اینکه چه اشخاصی با عضویت خود می توانند شرکت های تعاونی مسکن را تشکیل دهند مقرر می دارد :« شرکت تعاونی مسکن برای تمام یا قسمتی از امور مندرج زیر تشکیل می شود

1- تهیه زمین و ساختمان و خانه و آپارتمان های مسکونی و واگذاری خانه ها و آپارتمان ها نقداً یا به اقساط به اعضاء، همچنین ایجاد تأسیسات عمومی مورد استفاده مشترک آنان.

2- خرید واحدهای مسکونی و فروش آن به اعضاء نقدا و یا به اقساط

3- واگذاری واحدهای مسکونی ملکی شرکت به صورت اجاره به اعضاء

4- انجام خدمات نقشه کشی، مهندسی و معماری برای اعضاء و نظارت در ساختمان متعلق به آنها

5- انجام تعمیرات ساختمان های ملکی اعضاء و یا اقدام مربوط به لوله کشی و کابل کشی و ایجاد دستگاه های تهویه و حرارت مرکزی

6- نگاهداری و اداره ساختمان ها و تأسیسات و انجام خدمات عمومی مربوط .

ارکان شرکت تعاونی مسکن

ارکان شرکت تعاونی مسکن برای اداره امور شرکت به شرح زیر می‌باشد:

1- مجمع عمومی

2- هیأت مدیره

3- بازرس

مجمع عمومی شرکت تعاونی مسکن

یکی از ارکان شرکت تعاونی مسکن مجمع عمومی می‌باشد که بالاترین مرجع اتخاذ تصمیم است و از تمام اعضا یا نمایندگان تام‌الاختیار آن‌ها بصورت عادی و فوق‌العاده تشکیل می‌شود و هر عضو بدون در نظر گرفتن تعداد سهام دارای یک حق رأی خواهد بود.

مجمع عمومی عادی شرکت تعاونی مسکن حداقل سالی یک‌بار پس از پایان سال مالی جهت انجام وظایف قانونی خود تشکیل می‌شود و وظایف و اختیارات آن به شرح زیر است:

- انتخاب هیأت مدیره و بازرس یا یازرسان برای مدت دو سال

- رسیدگی و اتخاذ تصمیم درباره ترازنامه و حساب سود و زیان و سایر گزارش‌های مالی هیأت مدیره

- تعیین خط مشی و برنامه تعاونی و تصویب بودجه جاری و سرمایه‌گذاری و اعتبارات و وام‌های درخواستی و سایر عملیات مالی به پیشنهاد هیأت مدیره.

- اتخاذ تصمیم نسبت به افزایش و یا کاهش سرمایه در حدود قوانین و مقررات.

- اخذ تصمیم نسبت به ذخایر و پرداخت سود و مازاد درآمد و تقسیم آن طبق اساسنامه

- تصویب مقررات و دستورالعمل‌های داخلی تعاونی

سایر وظایفی که قوانین و مقررات بر عهده مجمع عمومی قرار می‌دهد.

مجمع عمومی فوق‌العاده شرکت تعاونی مسکن برای تغییر مواد اساسنامه، تصمیم گیری نسبت به عزل یا قبول استعفای هیأت مدیره و انحلال یا ادغام تعاونی تشکیل می‌گردد.

مجمع عمومی فوق‌العاده بنا به تقاضای کتبی حداقل یک سوم اعضای تعاونی مسکن و یا اکثریت مطلق اعضا هیأت مدیره و یا بازرس یا بازرسان با حضور حداقل دو سوم اعضا کل مجمع تشکیل می‌شود. در تعاونی‌های مسکن بیش از پانصد نفر عضو در صورتی‌که بار اول با دو سوم اعضا تشکیل نشود، بار دوم با نصف به‌علاوه یک رسمیت خواهد داشت.
در صورتی‌که هیأت مدیره ظرف مدت حداکثر یک ماه نسبت به تشکیل مجمع عمومی فوق‌العاده اقدام ننماید، وزارت تعاون نسبت به تشکیل مجمع عمومی اقدام خواهد کرد.

با عنایت به مسئولیتهایی که مجمع عمومی شرکت تعاونی مسکن برعهده دارد در برخی موارد ممکن است، اعضای تعاونی بجهات مختلف از جمله عدم رعایت تشریفات تشکیل و برگزاری مجامع شرکت و یا در ماهیت تصمیمات گرفته شده در مجامع شرکت تعاونی ایراد و اعتراض داشته باشند. از جمله مصادیق دعاوی رایج در خصوص مجامع شرکتهای تعاونی مسکن می توان به دعوی ابطال صورتجلسات مجامع عمومی شرکت تعاونی مسکن، دعوی ابطال انتخابات هئیت مدیره و بازرسین شرکت تعاونی مسکن، دعوی ابطال لغو عضویت اعضای تعاونی مسکن می توان اشاره نمود.

در ادامه این نوشتار به نحوه طرح ورسیدگی به شکایت از تخلفات مجامع عمومی شرکتهای تعاونی مسکن اشاره می نماییم.

هیأت مدیره شرکت تعاونی مسکن

دومین رکن شرکت تعاونی مسکن، هیأت مدیره می‌باشد که اداره امور شرکت تعاونی مسکن براساس اساسنامه بر عهده هیأت مدیره‌ای مرکب از حداقل ۳ نفر و حداکثر ۷ نفر عضو اصلی و تا یک سوم اعضا اصلی، اعضا علی‌البدل می‌باشد ولی برای تعاونی‌های بزرگ در مقابل افزایش هر چهار صد نفر، یک نفر می‌تواند به اعضا اصلی هیأت مدیره و یک نفر به اعضا علی‌البدل اضافه کند به شرط آنکه تعداد از پانزده نفر بیشتر نشود که برای مدت دو سال و با رأی مخفی انتخاب می‌شوند. اخذ رای برای انتخاب اعضا اصلی و علی‌البدل در یک نوبت به عمل می‌آید. حائزین اکثریت بعد از اعضا اصلی به تربیت اعضا علی‌البدل شناخته می‌شوند و انتخاب مجدد هریک از اعضا اصلی و علی‌البدل بلامانع است.
انتخاب اعضا هیأت مدیره با اکثریت مطلق آرا مجمع عمومی بوده و در صورتی‌که در دوره اول رأی گیری تمام و یا بعضی از داوطلبان حائز اکثریت مطلق نگردند بلافاصله از بین دارندگان بیشترین آرا به تعداد دو برابر مورد نیاز برای تکمیل هیأت مدیره و علی‌البدل با اکثریت نسبی رأی گیری به عمل می‌آید.

هیأت مدیره در اولین جلسه از میان خود یک نفر را به عنوان رئیس و یک نفر را به عنوان نایب رئیس هیأت مدیره و یک یا دو نفر را به عنوان منشی انتخاب خواهد نمود.

اعضا هیأت مدیره علاوه بر داشتن شرایط عضو باید واجد شرایط زیر باشند:

تجربه یا اطلاعات لازم برای انجام وظایف متناسب با آن تعاونی.

ایمان و تعهد و التزام عملی به اسلام (در تعاونی‌های متشکل از اقلیت‌های دینی شناخته شده در قانون اساسی تعهد عملی به دین خود)

عدم سو سابقه مالی و یا محکومیت در دادگاه‌های اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی.

عدم عضویت در گروه‌های محارب و عدم ارتکاب جرائم بر ضد امنیت و جعل اسناد.

عدم شهرت به فساد اخلاقی و امور مالی.

وظایف و اختیارات هیأت مدیره عبارتست از:

- دعوت مجمع عمومی (عادی و فوق‌العاده)

- اجرای اساسنامه و تصمیات مجمع عمومی و سایر مقررات مربوط

- نصب و عزل و قبول استعفای مدیرعامل و نظارت بر عملیات وی و پیشنهاد میزان حقوق مدیرعامل به مجمع عمومی

- قبول درخواست عضویت و اخذ تصمیم نسبت به انتقال سهم‌ اعضا به یکدیگر و دریافت استعفای هریک از اعضای هیأت مدیره

- نظارت بر مخارج جاری تعاونی و رسیدگی به حساب‌ها و ارائه آن به بازرس یا بازرسان و تسلیم به موقع گزارش مالی و ترازنامه تعاونی به مجمع عمومی

- تهیه وتنظیم طرح‌ها و برنامه‌ها و بودجه و سایر پیشنهادات و ارائه آن به مجمع عمومی جهت اتخاذ تصمیم

- تعیین نماینده از بین اعضا تعاونی برای حضور در جلسات مجامع عمومی شرکتها و اتحادیه‌هائیی که تعاونی در آن‌ها مشارکت دارد.

- تهیه و تنظیم دستورالعمل‌‌های داخلی تعاونی و تقدیم آن به مجمع عمومی برای تصویب

- تعیین نماینده یا وکیل در دادگاه‌ها و مراجع قانونی و سایر سازمان‌ها با حق توکیل غیر

- تعیین و معرفی صاحبان امضای مجاز برای قراردادها و اسناد تعهد آور تعاونی.

خدمات اعضای هیأت مدیره در ازا عضویت در هیأت مدیره شرکتهای تعاونی رایگان است ولی هزینه اجرای ماموریت‌های که از طرف تعاونی در حدود بودجه مصوب مجمع عمومی به آنان ارجاع می‌شود قابل پرداخت است و مجمع می‌تواند مبلغی از سود خالص را به‌ عنوان پاداش به آنان بپردازد.

مدیر عامل شرکت تعاونی مسکن

وظیفه هیأت مدیره که خود از ارکان شرکت تعاونی می‌باشد این است که بعد از انتخاب بلافاصله جهت مدیریت عملیات تعاونی و اجرای تصمیمات مجمع عمومی و هیأت مدیره فرد واجد شرایطی را از بین اعضای تعاونی و یا خارج تعاونی برای مدت دو سال به عنوان مدیر عامل آن تعاونی انتخاب کند که زیر نظر هیأت مدیره انجام وظیفه نماید. وظایف و اختیارات و و حقوق و مزایای مدیر عامل طبق آئین‌نامه‌ای خواهد بود که بنا به پیشنهاد هیأت مدیره به تصویب مجمع عمومی خواهد رسید.مدیر عامل نیز باید دارای شرایط اعضای هیأت مدیره باشد.

لازم به ذکر است که اعضاء هیئت‌مدیره و مدیرعامل شرکت تعاونی مسکن در برابر هرگونه قصور و سهل‌انگاری خویش و دیگر اعضاء، که منجر به ورود خسارت به شرکت شود، به‌صورت فردی و گروهی در مقابل سهامداران و اشخاص ثالث دارای مسئولیت مدنی و یا مسئولیت کیفری هستند که در ادامه مطلب به چگونگی شکایت و رسیدگی به تخلفات مدیران شرکت تعاونی مسکن اشاره می نماییم.

بازرس شرکت تعاونی شرکت تعاونی مسکن

سومین رکن از ارکان شرکت تعاونی مسکن بازرس می‌باشد که مجمع عمومی عادی شرکت تعاونی مسکن بازرس یا بازرسانی را برای مدت یک سال مالی انتخاب می‌کند و انتخاب مجدد آنان اشکالی ندارد. بازرسان باید دارای شرایطی که جهت عضویت در هیأت مدیره گفته شده، باشند. در صورت فوت یا ممنوعیت قانونی و یا استعفای بازرس یا بازرسان اصلی، هیأت مدیره وظیفه دارد طی ده روز بازرس یا بازرسان جانشین را به ترتیب اولویت آرا برای بقیه مدت دعوت نماید.
حق‌الزحمه و پاداش بازرس یا بازرسان با تصویب مجمع عمومی تعیین می‌گردد.

وظایف بازرس یا بازرسان شرکت تعاونی مسکن به شرح زیر است:

- نظارت همیشگی بر انطباق نحوه اداره امور تعاونی و عملیات و معاملات انجام شده با اساسنامه و قوانین و مقررات و دستور العمل‌های مربوطه

- رسیدگی به حساب‌ها، دفاتر، اسناد، صورت‌های مالی از قبیل ترازنامه و حساب‌های عملکرد و سود و زیان، بودجه پیشنهادی و گزارشات هیأت مدیره به مجمع عمومی

- رسیدگی به شکایات اعضا و ارائه گزارش به مجمع عمومی و مراجع ذیربط

- تذکر کتبی تخلفات موجود در نحوه اداره تعاونی به هیأت مدیره و مدیر عامل و تقاضای رفع نقص

بازرس یا بازرسان که از ارکان شرکت تعاونی مسکن می‌باشند حق دخالت مستقیم در اداره امور تعاونی را نداشته ولی می‌توانند بدون حق رأی در جلسات هیأت مدیره شرکت کنند و نظرات خود را نسبت به مسائل جاری تعاونی اظهار دارند.

اگر بازرس شرکت تشخیص دهد که هیأت مدیره و یا مدیر عامل در انجام وظایف محوله مرتکب تخلفاتی گردیده است و به تذکرات آنان ترتیب اثر نمی‌دهند باید موضوع را به مجمع عمومی برای رسیدگی و اتخاذ تصمیم لازم گزارش دهند.

بازرسان شرکت تعاونی مسکن نیز ممکن است در انجام وظایف محوطه اهمال نموده و یا مرتکب تخلفاتی شوند که سبب ورود ضرر به تعاونی را فراهم آورد. شکایت از تخلفات بازرسان شرکت تعاونی مسکن تابع ضوابط خاصی است که در ادامه این نوشتار مورد بحث و بررسی قرار می گیرد.

روشهای تامین سرمایه شرکتهای تعاونی مسکن

از آنجایی که مسئله مسکن یکی از مسائل حاد و مهم کشور ما محسوب می گردد منابع مالی در شرکت های تعاونی مسکن محدود و منحصر به سرمایه شرکت نمی باشد بلکه دولت به حق در این زمینه پیشگام گردیده و با در اختیار گذاشتن اعتبارات بانک مسکن ایران ( در حدود مقررات) و در مورد شرکت های تعاونی کارگری با قرار دان اعتبارات بانک رفاه کارگران، شرکت های تعاونی مسکن را در انجام مقاصد خود مساعدت می کند. این است که به موجب ماده 82 قانون شرکت های تعاونی، منابع مالی و اعتباری شرکت های تعاونی مسکن عبارتند از:

1- سرمایه و ذخایر شرکت

2- پس انداز اعضاء برای تهیه مسکن

3- اعتبارات بخش دولتی شامل قسمتی از اعتبارات بانک مسکن ایران در حدود برنامه های مصوب سالانه آن بانک و اعتباراتی که بدین منظور بانک مرکزی ایران می تواند در اختیار آن بانک قرار دهد و اعتبارات از محل برنامه های عمرانی از طریق بانک مسکن ایران.

4- سایر منابع اعتباری که به وسیله اشخاص و مؤسسات در اختیار این شرکت ها گذاشته می شود.

5- در مورد شرکت های تعاونی کارگری مسکن علاوه بر منابع مالی و اعتباری مذکور در این ماده بانک رفاه کارگران نیز منابع مالی و اعتباری لازم را برای این شرکت تأمین می کند.

لازم به ذکر است که علاوه بر این امتیازاتی که به تمامی انواع شرکت های تعاونی داده شده ، در قوانین مختلف امتیازات ویژه دیگری نیز به شرکت تعاونی مسکن داده شده که حائز اهمیت است.

اولاً: بانک های مزبور تا 80 درصد هزینه های طرح های ساختمانی شرکت های تعاونی مسکن را به متقاضیان اعتبار اعطا می کنند.

ثانیاً: در نرخ بهره و شرایط پرداخت اعتبار و وام تسهیلات لازم را در نظر می گیرند.

ثالثاً: چنانچه شرکت های تعاونی قادر به خانه سازی و آپارتمان سازی نباشند با تصویب مجمع عمومی می توانند زمین های خریداری شده را به اعضاء بفروشند یا نسبت به تبدیل آن اقدام کنند.( تبصره های ماده 82-81 قانون شرکت های تعاونی).

رابعاً: در شرکت های تعاونی مسکن انجام معاملات و ساختمان و تمام اقداماتی که در اساسنامه پیش بینی شده برای غیرعضو ممنوع است. (ماده 83 قانون شرکت های تعاونی).

شرایط عضویت در شرکتهای تعاونیهای مسکن

قانون اشخاصی را که واجد شرایط عضویت در شرکت تعاونی مسکن هستند را مشخص ننموده است و نمی توان از تعریفی که از شرکت های تعاونی مسکن شده مشخص نمود که چه اشخاصی می توانند عضویت این گونه شرکت های تعاونی را داشته باشند. اما عرفا و منطقاً باید پذیرفت که اشخاص هم صنف، هم حرفه، همکار، هم محله، بدون قید محدودیت و در سراسر کشور، می توانند نسبت به تأسیس و تشکیل شرکت های تعاونی مسکن اقدام کنند؛ مانند شرکت تعاونی مسکن کارمندن وزارت بهداری، شرکت تعاونی مسکن کارگران کارخانه های ... شرکت تعاونی مسکن کارمندان اداره ثبت اسناد و غیره .
بنابراین عضویت در شرکت های تعاونی مسکن بسته به توافق در اساسنامه دارد. اگر عضویت ازاد تعیین شود هر فردی می تواند در این تعاونی عضو شود و در غیر اینصورت تنها افرادی می توانند در تعاونی مسکن عضو شوند که شامل شرایط تعیین شده در اساسنامه باشند.

»»» جهت مطالعه مفاد نمونه اساسنامه شرکتهای تعاونی مسکن کلیک کنید. «««

تخلفات رایج در شرکتهای تعاونی های مسکن

در دهه های قبل دولت با در اختیار گذاشتن زمین های شهری به تعاونی های مسکن و همچنین هدایت تسهیلات بانکی و مالی به سوی آنها و مصالح نسبتاً ارزان توانست الگوی همکاری درون بخشی و برون بخشی را به تصویر بکشاند. اما به لحاظ شفاف نبودن برخی قوانین در بخش تعاونی های مسکن و کم توجهی مجالس بعد از انقلاب و نیز بی توجهی دولت به قانون بخش تعاون از جمله تحمیل طرح مسکن مهر به بخش تعاون، تعاونی های مسکن موجود را در سایه قرار داد. بنابراین باید اذعان نمود مسائل مربوط به تعاونی های مسکن با قضایای دیگری همچون فقدان یک سیاست واحد و کلان در بخش مسکن گره خورده و بعضاً هرگونه تزریق پول به این بخش به جیب سودجویان و رانت خواران سرازیر می شود و اعضای شرکتهای تعاونی های مسکن به عنوان بی پناه ترین و ضعیف ترین حلقه این زنجیره معیوب به شدت متضرر شده اند.

متاسفانه، تعاونی های مسکن در کشور، به طور تاریخی از ضعف نظارتی رنج می‌برند؛ به این معنی که ، در تعاونی های مزبور، نه نظارت دولتی صورت می‌گیرد و نه در داخل تعاونی‌ها، دستگاه‌های نظارتی لازم برای این مقصود پیش بینی شده است. اگرچه، با توجه به نوع مالکیت تعاونی‌ها و اداره آنها توسط سهامداران خرد،انتظار نمی رود که دولت بر عملکرد آنها نظارت داشته باشد؛لیکن،در عین حال، ساز و کار نظارتی مناسب در داخل تعاونی‌ها هم پیش بینی نشده است. بنابر این، همین ضعف‌های نظارتی،زمینه را برای بروز انواع تخلفات، فراهم کرده است.
تجربه نشان داده است که بخش دولتی، به دلایلی، به وظیفه نظارتی خود در این خصوص خوب عمل نکرده است، مضافا اینکه، در این زمینه خلأ قانونی وجود دارد و از طرفی،مشکل نظارت در تعاونی‌های مسکن، ساختاری است و انتظار اینکه،یک وزارتخانه یا دستگاه دولتی،بر عملکرد تعاونی‌ها نظارت داشته باشد، انتظار عبثی است. علیرغم اینکه، اغلب تعاونیهای مسکن، به دلیل، تبانی و سوء استفاده های گسترده، ضعف و سوء مدیریت و ناکارآمدی آنان، عملکرد آنها بسیار ضعیف ارزیابی می شود؛ لیکن، روند تشكيل و ثبت تعاوني‌هاي مسكن، همچنان روبه افزايش است.

زمینخواری و رانتخواری در قالب خرید اراضی کشاورزی و تغییر کاربری آن، ضمن همدستی با کارگزاران، کلاهبرداری و اختلاس پول اعضای تعاونی‌ها و طولانی شدن زمان اجرای پروژه ‌ها، از جمله تخلفات رایج در تعاونی های مسکن است.

یکی دیگر از مشکلات اساسی و جاری در مدیریت تعاونی های مسکن، اجبار به تدارک زمین های متناسب با میزان سرمایه ای است که به لحاظ تزریق سرمایه های اندک اعضاء، همواره با قیمتهای موجود در این بازار سازگاری نداشته است. مضافاً اینکه این مسئله باعث ایجاد یک رقابت کاذب بین تعاونی ها در تهیه املاکی بوده که یا به تعبیر عام سوخته بوده یا جهت تملّک آنها پیش نیازهایی را لازم داشته، که به دنبال آن توقعات اعضاء را در این خصوص بالا برده است. در دنباله این انتظارات بعضاً مشاهده شده برخی از اعضاء جهت رفع مشکلات آنی، با تنظیم اسناد عادی اقدام به واگذاری امتیازات خود به غیر نموده اند که در فرضی که جریان تملّک با چالشی روبرو گردد، بر پیچیدگی معضلات فوق افزوده خواهد شد. در اینجاست که این فشارها عیناً به دست اندرکاران تعاونی ها انتقال یافته و منشأ شتابزدگی در زیر بار رفتن تعهداتی آن هم بر روی املاک مسئله دار شده، که در جای خود محل تأمل است.

در این راستا عوامل فوق باعث شده بعضی تعاونی های مسکن ادارات، صرف نظر از این که گاهی اوقات به ورطه داد و ستد های مرسوم در تعامل با سازمانهای دولتی و غیر آن مانند شهرداریها افتاده اند، به روش هایی نیز از قبیل بهره گیری و استفاده از نفوذ سازمان متبوع خود با سایر ارگان ها متوسل شده اند. به گونه ای که بتوانند از روابط خود با نهاد های واگذاری زمین، به تغییر کاربری های برخی اراضی دست یابند و یا با اتکاء به نفوذ نهادهای مربوطه اقدام به خرید زمین های مسئله دار و بعضاً دارای معارض نموده تا با استفاده از روابط احتمالی، مشکلات قانونی را مرتفع نموده و تعهدات خود را به سرانجام رسانند. البته تجربه نشان داده این روش در مواردی به نتیجه مطلوب نرسیده و بزرگترین شاهد آن طرح دعاوی متعددی در مراجع قضایی است، که هم اکنون مطرح می باشد.همچنین خیانت در امانت هیات مدیره و مدیرعامل شرکت تعاونی مسکن را نیز می بایست یکی از مهم‌ترین جرم‌های در میان تخلفات شرکتهای تعاونی‌ مسکن دانست و براساس ماده 126 قانون شرکت‌های تعاونی مصوب سال 1350، هر یک از اعضای هیأت‌مدیره، بازرسان و مدیرعامل در صورتی که با سوءنیت برخلاف اصول مقرر در این قانون و اساسنامه‌های ‌مصوب مرتکب عملی شود که موجب زیان شرکت شود، علاوه بر جبران زیان وارده به حبس تأدیبی از سه تا شش ماه محکوم خواهد شد. بطور مثال اینکه ماهیت قانونی تعاونی های مسکن اجازه می دهد که تعاونی ها پس از اجرا و ساخت واحدهای مسکونی و تحویل آن ها به اعضاء منحل شود و شهرک ها یا محله ساخته شده به شهرداری ها تحویل داده شود. لیکن از آنجایی که در نقشه های شهرک های مسکونی، محل هایی برای فضاهای عمومی از جمله بهداشتی، آموزشی، بهداشتی، فضای سبز، فضاهای تجاری پیش بینی شده، بعضاً به انگیزه سودجویی برخی مدیران تعاونی های مسکن در پایان ساخت و تحویل واحدهای مسکونی استعفا نداده و پس از اتمام کار از راه های غیر قانونی فضاهای عمومی را با نام تعاونی ولی با استفاده کاملاً شخصی، تغییر کاربری داده و در آن ها واحدهای تجاری می سازند و به نوعی موجبات تضییع حقوق اعضا و نیز حقوق شهری دیگران می گردند.

استحضار دارید که قانون به طور عام تمام فعالیت‌ها و اعمال توأم با سوء‌ نیتی که هر یک از اعضای هیات‌مدیره، بازرسان و مدیرعامل تعاونی‎ها برخلاف اصول مقرر در قانون و اساسنامه‌های‌ مصوب مرتکب شوند را قابل مجازات می‌داند. اصولاً تخلفات و ضمانت اجرای آنها در اساسنامه شرکتهای تعاونی پیش بینی می شود. در ادامه این مطلب به فهرست برخی تخلفات رایج در شرکتهای تعاونی اشاره می کنیم.

مصادیق قانونی تخلفات در تعاونی مسکن

اهم تخلفاتی که در تعاونی های مسکن ممکن است اتفاق افتاده و از منظر قانون قابل تعقیب قضایی باشد در اساسنامه شرکتهای تعاونی مسکن معین گردیده است.
ماده70 اساسنامه تعاونی های مسکن اشعار می دارد: هرگونه اقدام خلاف قوانین و مقررات و اساسنامه تعاونی از جمله موارد ذیل تخلّف محسوب و موجب پیگرد قانونی است:
1-تهیه زمین (اعم ازخرید،صلح ،هبه ،اجاره به شرط تملیک وسایر اشکال معاملات) با کاربری غیر مسکونی .
2-معامله زمین یا واحدهای مسکونی دارای معارض یا موانع انتقال .
3-به عضویت در آوردن اشخاص فاقد شرایط.
4-هرگونه واگذاری واحدهای احداثی یا امتیاز به اشخاص غیر عضووسهامدار(به استثناءاشخاص موضوع تبصره 3ماده3 اساسنامه).
5-هرگونه تجاوز از حدود پروانه‌های ساختمانی اعم از احداث واحد مسکونی, تجاری ،اضافه بنا،تغییرکاربری مشاعات وپارکینگ.
6-مصرف وجوه واریزی اعضاء مربوط به یک پروژه در پروژه دیگر.
7-بکارگیری وجوه اعضاء و سرمایه تعاونی و اموال و اعتبارات آن در خارج از موضوع فعالیت قانونی اساسنامه.
8- عدم برگزاری مجامع عمومی در مواعد مقرّر.
9- عدم ارائه ترازنامه و حساب سود وزیان تعاونی به مجمع عمومی مربوطه.
10- هرگونه معامله مدیران با تعاونی برخلاف مفاد ماده 129 قانون اصلاح قسمتی از قانون تجارت مصوب 1347 .
11- ذینفع شدن یا شرکت بازرس بطور مستقیم یا غیرمستقیم در معاملاتی که با تعاونی یا به حساب تعاونی انجام می‌پذیرد.
12- استنکاف ازقبول عضویت اشخاصی که واجد شرایط عضویت هستند با وجود ظرفیت تعاونی.
13- هرگونه استفاده مدیران, بازرسان یا کارکنان تعاونی از اموال, وجوه و اعتبارات شرکت برای مقاصد شخصی .
14- ارائه گزارش خلاف واقع به مجامع عمومی, وزارت تعاون ، کار و رفاه اجتماعی و ادارات تابعه و یا سایر مراجع ذیصلاح.
15- عدم دعوت از بازرس یا بازرسان به مجامع عمومی یا جلسات هیأت مدیره.
16- اخلال یا ایجاد مانع در انجام وظائف بازرس و یا عدم ارائه اسناد و مدارکی که برای انجام وظائف بازرس لازم است.
17- پذیرش سمت مدیریت یا بازرس تعاونی با علم به وجود منع قانونی .
18- عدم ارائه مدارک لازم الثبت به مراجع مربوطه.
19- دریافت حقوق و مزایا و پاداش توسط مدیران و بازرسان بدون تصویب مجمع عمومی .
20- عدم رسیدگی بازرس به شکایات اعضاء تعاونی .

همچنین با عنایت به فصل بیست و یکم قانون شرکتهای تعاونی مصوب 1350/03/16 در باب مجازاتهای اشخاص مرتبط با شرکتهای تعاونی موارد ذیل بعنوان تخلفات قانونی قابل استنباط می باشد:
1- گزارش خلاف واقع هر یک از اعضاء هیأت مدیره و بازرسان و مدیر عامل به مجمع عمومی
2- خیانت در امانت در مورد‌ وجوه و اموال شرکت یا اتحادیه توسط هر یک از مدیران عامل یا اعضای هیأت مدیره یا بازرسان و یا کارکنان شرکتها و اتحادیه‌های تعاونی
3- گزارش خلاف واقع حسابرسان شرکت یا اتحادیه درباره نتیجه حسابرسی شرکت یا اتحادیه تعاونی
4- ورود خسارت عامدانه به شرکت توسط هر یک از اعضای شرکتهای تعاونی بر اثر عدم انجام تعهد در معامله با شرکتی که عضو آن می باشند.

پیشگیری از بروز تخلفات در شرکتهای تعاونی مسکن

با عنایت به مشکلات عدیده در حوزه تعاونیهای مسکن كار نظارت بر تعاوني‌های مسکن توسط نهادهای ذیربط بايد بيش از پيش انجام گيرد. هر چند قوانینمناسبي براي نظارت مستمر و مداوم بر تعاونيی های مسکن وجود دارد كه در صورت اجرای درست آنها، بروز تخلف را از مدیران شرکتهای تعاونی مسکن سلب مي‌كند. از طرفی اداره كل تعاون بعنوان متولی اصلی بخش تعاون به تنهایی نمي‌تواند مشكلات موجود را رفع كند و نياز به همکاری و مساعدت سایر دستگاه های دولتی و نهادهای عمومی مردمی در اين زمينه را دارد. قدم اول پیشگیری از تخلفات موجود در حوزه تعاونیهای مسکن افزایش سطح آگاهی عمومی در خصوص قوانین مرتبط با شرکتهای تعاونی می باشد. فعالین حوزه تعاون نیز می بایست در راستای این امر کوشا بوده و اطلاعات قانونی و حقوقی خود را با بهره گیری از خدمات مشاوره ای وکلای متخصص در زمینه شرکتهای تعاونی بهبود دهند.

علیهذا با توجه به تخلفات و مشکلات رایج به اشخاصی که قصد عضویت و سهامداری در شرکتهای تعاونی مسکن را دارند توصیه می گردد:
۱) در پیوستن به تعاونی ها سابقه آنها را بررسی کنند.
۲) در انتخاب اعضای هیأت مدیره دقت بیشتری اعمال نمایند.
۳) در پیوستن به پروژه های جاری و خرید امتیازات از تعاونی ها تحقیق کافی به عمل آورند.
۴) به جهت جلوگیری از انتقال مکرر املاک که بعضاً توسط هیأت مدیره اتفاق افتاده و هم اکنون به جرم فروش مال غیر و نتیجتاً کلاهبرداری تحت تعقیب قضایی هستند، به طرق مقتضی مانع از چنین نقل و انتقالاتی شوند.

همچنین به هیأت مدیره شرکتهای تعاونی مسکن نیز توصیه می شود:
۱) نظر به اهمیت معاملات تعاونی ها که علی القاعده به نمایندگی اعضاء وارد قراردادهای این چنینی می شوند، در خرید املاک از نظرات کارشناسان استفاده بیشتری به عمل آید. در این ارتباط لازم است مدارک لازم ملاحظه و در هنگام تنظیم قرارداد، مدارک قانونی دریافت شود. در غیر این صورت مسئولیت مدنی و حتی کیفری ممکن است دامنگیر برخی بی دقتی های ناشی از عدم توجه به مبانی حقوقی شود.
۲) از خرید املاک دارای ریسک و لو با سوددهی احتمالی اجتناب نمایند.
۳) تصمیمات همواره در چارچوب اختیارات قانونی اتخاذ شود، به عنوان مثال اگر مشروعیت تصمیمی منوط به تشکیل مجمع می باشد، حتماً در قالب مجمع اتخاذ گردد.
۴) توان مالی تعاونی را در نظر بگیرند و از معامله در خصوص زمینهای خارج از بضاعت مالی اعضا خودداری ورزند، تا مجبور به جذب سرمایه گزار و بروز برخی معضلات بعدی نشوند.
۵) از این رو شایسته است به صورت دوره ای اعضای خود را از روند امور مطلع نمایند تا قبل از اینکه مالکیت آنها بر زمین های موصوف تثبیت نگردیده، اقدام به واگذاری امتیازات و در نتیجه تشکیل پرونده های متعدد در دادگستری ننمایند.

شکایت از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن

اگرچه در طول سال‌های گذشته ساخت مسکن ارزان قیمت برای اقشار ضعیف جامعه رونق خوبی گرفته و واحدهای زیادی هم در کشور ساخته شده است، اما سودجویی و کلاهبرداری برخی تعاونی‌های مسکن با چندین هزار عضو، پرونده‌های سنگینی را بر دوش قوه‌قضاییه انداخته است. از جمله مهم ترین این پرونده ها که تاکنون نیز اعضای مالباخته تاکنون نیز به حق خود دست نیافته اند و همچنان درگیر بروکراسی اداری بوده و برای احقاق حق خود به هر طریقی متوسل شده اند می توان به تعاونی مسکن کارگران برق تهران، تعاونی مسکن هواپیمایی شیده، تعاونی مسکن میزان محسنین (اتحادیه مسکن قوه قضائیه در استان البرز)، تعاونی مسکن سرم‌سازی رازی البرز، تعاونی مسکن جماران تبریز، تعاونی مسکن نیروی زمینی ارتش و پروژه حکیم (تعاونی مسکن شماره دو خدمات موتوری) اشاره کرد.

شرکت‌های تعاونی مسکن نیز همانند سایر شرکت‌ها و تشکل‌های حقوقی با وجود این که در یک سری موارد بایستی قانون بخش تعاون را رعایت کنند ولی از نظر شکلی در بخش‌های زیادی مانند سایر شرکت‌های حقوقی هستند. به جهت اهمیت این بخش و گستره پوشش آن و در راستای اهداف جهانی تعاون، ساماندهی و نظارت بر شرکت‌های تعاونی را وزارت تعاون بر عهده دارد، نقش اجتماعی شرکت‌های تعاونی و کثرت اعضای این شرکت‌ها موجب شده متولی نظارت، هرچند ازنظر ساختاری اتحادیه‌های شهرستانی، استانی، کشوری و اتاق تعاون به‌عنوان پارلمان بخش تعاون است، ولی نقش نظارتی بخش دولتی همچنان پررنگ است.

عدم آموزش کافی و اطلاع‌رسانی درست، موجب شده اعضای شرکت‌های تعاونی نا آشنا به وظایف و حق‌ و حقوق خود باشند، در بخش‌های مختلفی ممکن است مشکلاتی در شرکت‌های تعاونی مسکن واقع گردد، که عناوین آن ذیلاً آورده شده است:
مشکلات و اختلافات بین اعضای شرکت‌های تعاونی مسکن
مشکلات و اختلافات بین اعضای شرکت تعاونی و مدیران شرکت تعاونی مسکن
مشکلات و اختلافات بین مدیران شرکت‌های تعاونی مسکن
مشکلات و اختلاف بین شرکت تعاونی مسکن و شرکت‌ها و بخش‌های اقتصادی دیگر

رسیدگی به تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن بسته به نوع تخلفات صورت گرفته از طرق مختلفی امکان پذیر بوده و شامل موارد ذیل می باشد:

1- شکایت اداری از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن

2- شکایت حقوقی از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن

3- شکایت کیفری از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن

الف) روشهای اداری شکایت از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن

همانطور که اشاره شد یکی از راه های شکایت از شرکتهای تعاونی مسکن توسل به روشها و مراجع اداری ذیربط و ناظر بر شرکتهای تعاونی مسکن می باشد. در این روش می توان از نهاد اداری مربوطه تقاضا نمود با استفاده از ابزار قانونی و نظارتی نسبت به بررسی تخلفات صورت گرفته در شرکت تعاونی مسکن و رفع مشکل اقدام لازم را انجام دهد. در ادامه به چند نمونه از روشهای اداری طرح شکایت از تخلفات تعاونی مسکن اشاره می نماییم.

۱- طرح شکایت علیه شرکت تعاونی مسکن نزد بازرس شرکت

مطابق دستورالعمل رسیدگی به شکایات شرکت‌های تعاونی مصوب هشتم اسفند یکهزار و سیصد و هشتاد و هشت طرح شکایت از شرکتهای تعاونی مسکن ابتدا ازطریق بازرس شرکت صورت می پذیرد و شاکی می بایست شکایت خود را به بازرس ارائه نماید.
لازم به ذکر است که پیگیری شکایت از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن ازطریق بازپرس امری اختیاری بوده و شاکی هیچ الزامی در آن ندارد.
در ذیل به مواد مرتبط با رسیدگی شکایت از تعاونیهای مسکن توسط بازرس شرکت در دستورالعمل رسیدگی به شکایات شرکت‌های تعاونی اشاره می نماییم:

ماده ۲: شکایت باید در فرم مخصوص [پیوست] مطرح و حاوی نکات ذیل باشد:
مشخصات کامل شاکی و طرف شکایت و اقامتگاه آن‌ها.
مشخصات دقیق و اقامتگاه شرکت، اتحادیه یا اتاق مربوطه.
تعیین موضوع شکایت و خواسته به‌طور واضح.
ادلّه‌ای که شاکی برای اثبات ادعای خود دارد. (شاکی باید رونوشت یا تصویر مصدق اسناد مثبته را پیوست شکایت نماید).
امضای شاکی (و در صورت عجز از امضاء، اثرانگشت).
درصورتی‌که شکایت توسط وکیل تقدیم شود، درج مشخصات وکیل و ارائه وکالت‌نامه رسمی و در مورد وکلای دادگستری، وکالت‌نامه مقرر از سوی کانون وکلا یا مرکز امور مشاوران دادگستری الزامی است.

تبصره ۱: چنانچه شاکی شخصیت حقوقی باشد ارائه مصوبه هیئت‌مدیره دایر بر طرح شکایت و نمایندگی، همچنین ممهور نمودن شکوائیه به مهر مربوطه الزامی است.

تبصره ۲: درصورتی‌که شاکی، شکایت خود را به نحو دیگری مطرح نماید، اداره تعاون با ارائه فرم مخصوص، شاکی را جهت طرح صحیح شکایت راهنمایی می‌کند.

ماده ۳: شاکی شکایت مربوطه را جهت رسیدگی و اظهارنظر به بازرس تسلیم و رسید دریافت می‌نماید. بازرس مکلف است پس از وصول شکایت و تطبیق آن با مفاد ماده ۲ ظرف یک هفته شکایت را رسیدگی و به طریق ذیل اقدام نماید:
چنانچه شکایت صرفاً جنبه عمومی و اعلام تخلف داشته باشد، درصورتی‌که بازرس نیز قائل به ارتکاب تخلف از سوی مدیران باشد، مراتب را به هیئت‌مدیره یا مدیرعامل (حسب مورد) اعلام و تقاضای رفع نقص می‌کند. چنانچه مدیران مربوطه به تذکرات بازرس ترتیب اثر ندهند، بازرس تعاونی یا اتحادیه مطابق ماده ۴۲ و هیئت بازرسی اتاق تعاون طبق بند (ج) ماده ۶۳ قانون بخش تعاون اقدام می‌نماید.
درصورتی‌که شکایت واجد جنبه خصوصی اعم از ورود ضرر و زیان یا تضییع حق شاکی باشد و بازرس بر اساس بررسی انجام‌شده و مستندات موجود شکایت را وارد تشخیص دهند موضوع را کتباً و به‌طور مستند و مستدل به‌منظور پاسخگویی و تأمین خواسته شاکی به هیئت‌مدیره تعاونی اعلام و رونوشت آن را به شاکی ارسال می‌کنند. درصورتی‌که هیئت‌مدیره بر اساس نظریه بازرس، اقدامات مقتضی در جهت اجابت خواسته شاکی و حل اختلاف مستحدثه انجام دهند شکایت مطروحه خاتمه یافته تلقی می‌گردد.
تبصره: شاکی باید رونوشت نظریه بازرس را جهت درج در پرونده تعاونی به اداره تعاون ارائه نماید.
ماده ۷: هیچ‌یک از مواد مقرر در این دستورالعمل حق مراجعه مستقیم شاکی به داور و در صورت عدم پیش‌بینی داور، به شوراهای حل اختلاف، مراجع صالح قضایی یا شبه قضایی را سلب نخواهد کرد.

2- شکایت از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن نزد اداره تعاون

وزارت تعاون مطابق ماده 65 قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران بعوان مرجع نظارتی و حمایتی در بخش تعاون تعیین گردیده است. روشهاي نظارت از سوي وزارت تعاون بر حسب موضوع و ماهيت و اهميت و امكانات و محدوديت‌هاي موجود انتخاب و تعيين مي‌گردند. برحسب قانون بخش تعاوني اقتصاد جمهوري اسلامي ايران از نظر ماهيت و موضوع دو نوع نظارت براي وزارت تعاون پيش‌بيني شده است:

نظارت اطلاعی وزارت تعاون

در اين روش وزارت تعاون غالباً بدون رجوع به واحد تحت نظارت در جريان اجراي قانون در واحدهاي مذكور قرار مي‌گيرد و اجراي آنها موكول به صدور تائيديه وزارت تعاون نمي‌باشد.

نظارت مستقيم وزارت تعاون

در اين روش وزارت تعاون به عنوان نظارت‌كننده آن دسته از مواردي را كه داراي اهميت درجه اول است مي‌تواند به صورت مستقيم ، نظارت‌شوندگان شامل شركت‌ها و اتحاديه‌هاي تعاوني و اتاقهاي تعاون را نظارت نمايد.

در روش نظارت مستقيم, نظارت‌شوندگان علاوه بر مطلع كردن وزارت تعاون به عنوان نظارت‌كننده, تائيد او را نيز نياز دارند, در واقع هرگونه اقدام نظارت‌شوندگان منوط به تائيد وزارت تعاون را نيز دارند, وبه عبارتي ديگر هرگونه اقدام نظارت‌شوندگان منوط به تائيد و اخذ مجوز از وزارت تعاون است.

شايان ذكر است قانون بخش تعاوني و برخي قوانين ديگر در رابطه با بخش تعاوني, وظايف و مسئوليتهايي را بر عهده شركت‌ها و اتحاديه‌هاي تعاوني و اتاقهاي تعاون قرارداده است كه نظارت بر حسن اجراي آنها از وظايف اصلي وزارت تعاون مي‌باشد.

وزارت تعاون مي‌بايد تدارك اداري و سازماني لازم را جهت حضور و ارزيابي فرآيندهاي قانوني تعاوني را مهيا نمايد. موارد عمده ومهم در اين بخش عبارتند از:

- تشكيل كميسيون ماده (5) دستورالعمل نحوه نظارت وزارت تعاون بر انتخابات هيأت مديره بازرسان و مديرعامل در شركت‌ها ـ اتحاديه‌هاي تعاوني مشمول اتاق‌هاي تعاون

- بررسي كليه مراحل و تشريفات اداري برگزاري مجامع عمومي تعاوني‌ها

- اعزام نماينده جهت حضور و شركت در مجامع عمومي تعاونيها

- رسيدگي به شكايات در چهارچوب دستورالعمل رسيدگي به شكايات در صورت عدم اقدام بازرسان و اتحاديه‌ها

طرح شکایت از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن نزد اداره تعاون از طریق سامانه جامع و هوشمند بخش تعاون صورت می گیرد و متقضاییان می بایست از طریق این سایت شکایت خود را ثبت و پیگیری نمایند.

»»» لینک ورود به سامانه شکایت از شرکتهای تعاونی مسکن «««

3- شکایت از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن مهر نزد وزارت مسکن و شهرسازی

اکثر اشخاصی که امتیاز مسکن مهر را خریداری می کنند در واقع همه سرمایه زندگی خود را در این راه هزینه کرده اند به امید این که صاحب مسکن شوند و از وضعیت کمر شکن اجاره نشینی نجات پیدا کنند. ولیکن متاسفانه در اکثر موارد با مشکلاتی در واگذاری و تحویل واحد خریداری شده مواجه می شوند که آنها را خسته و نا امید می نماید.
وزارت مسکن و شهرسازی بعنوان متولی بخش مسکن و نهاد ناظر بر فعالان این عرصه جهت حمایت از این افراد آسیب دیده و رسیدگی به شکایات ایشان از تعاونیهای مسکن مهر سامانه ای را مهیا نموده که اشخاص از طریق آن می توانند شکایت خود را مطرح و آن را تا حصول نتیجه پیگیری نمایند.
در این موارد شکایت به مواردی اطلاق می شود که درخواست پس از پیگیری از روال قانونی خود بنا به دلایلی دچار مشکل شده است. اگر شكايتی از يكي از سازمان ها، شركت ها، معاونت ها و ادارات تابعه وزارت راه و شهرسازي از جمله مسکن مهر داريد می توانید از طریق لینک زیر شکایت خود را ثبت نمایید.

»»» لینک ورود به سامانه ثبت شکایت از تعاونی مسکن مهر «««

ب) روشهای حقوقی شکایت از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن

مطابق قوانین موجود در صورت بروز اختلاف حقوقی میان اعضای و شرکت تعاونی مسکن که عمده این اختلافات در خصوص نحوه پرداخت‌ها و همچنین رعایت نکردن برنامه زمان‌بندی، جدول پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها، کیفیت ساخت و یا تاخیر در تنظیم سند رسمی توسط شرکت تعاونی مسکن است، راهکارهای مختلفی جهت طرح شکایت از تعاونی مسکن پیش بینی شده است که شامل موارد ذیل می باشد:
۱- مراجعه به بازرس شرکت جهت پیگیری اختلاف
۲- طرح درخواست داوری اختلافات در اتحادیه تعاوینهای مسکن
۳- طرح درخواست داوری اختلافات در اتاق تعاون شهرستان
۴- مراجعه به دادگاه بعنوان مرجع عام تظلم خواهی

در ادامه هر یک از طرق رسیدگی حقوقی به اختلافات تعاونی مسکن را تشریح می نماییم.

1- شکایت از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن در اتحادیه تعاونیهای مسکن

همانطور که مذکور افتاد قانون بخش تعاون و اصلاحیه‌های مکرر آن، به جهت حفظ انسجام شرکت تعاونی و بررسی تخصصی مشکلات و شکایات، مقرر نموده که شکایت عضو از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن بایستی در وهله نخست از طریق بازرس شرکت، سپس در صورت عدم پاسخگویی و یا عدم حصول نتیجه از طریق اتحادیه تخصصی مربوطه بررسی گردد.
در واقع با توجه به ماده ۶۶ اساسنامه قدیم تعاونی و ماده ۷۲ اساسنامه جدید شرکت‌های تعاونی مسکن در صورت بروز اختلاف بین اعضاء و تعاونی موضوع اختلاف برای داوری به اتحادیه مربوطه ارجاع خواهد شد. از طرفی اتحادیه مرکزی نظارت و هماهنگی تعاونی‌های مسکن مطابق ماده ۴۳ قانون بخش تعاون تشکیل شده و ماهیت حقوقی آن یک تشکیلات اداری متشکل از نمایندگان سایر تعاونی‌ها است. در بند 9 ماده ۴۳ قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی در خصوص مقاصد تشکیل اتحادیه های تعاونی این چنین آمده است که: « حل اختلاف و داوری در محدوده امور مربوط به تعاونی ها به صورت کدخدامنشی و صلح اعضاء تعاونی ها.»
لازم به ذکر است که اتحادیه تعاونیهای مسکن در صورتی صلاحیت رسیدگی به شکایت از تعاونیهای عضو را دارد که در اساسنامه تعاونی مربوطه به داوری اتحادیه تعاونیهای مسکن تصریح شده باشد. همچنین رسیدگی به اختلافات در اتحادیه شرکتهای تعاونی صرفاً به صورت کدخدامنشانه و برای ایجاد سازش و مصالحه و این نهاد حق رسیدگی و صدور رای داوری الزام آور را ندارد.

در ذیل به مواد مرتبط با رسیدگی شکایت از تعاونیهای مسکن از طریق داوری اتحادیه تعاونیهای مسکن در دستورالعمل رسیدگی به شکایات شرکت‌های تعاونی اشاره می نماییم:
ماده ۴: در صورت حدوث هر یک از موجبات ذیل، موضوع اختلاف توسط شاکی جهت داوری حسب مورد به اتحادیه یا اتاق مربوطه ارائه می‌گردد. اتحادیه/ اتاق مکلف است مطابق آئین‌نامه داوری که توسط وزارت تعاون تهیه و تصویب گردیده است به شکایت و اختلاف رسیدگی و رأی نهایی خود را حداکثر ظرف ۳ ماه اعلام نماید. پس از ابلاغ رأی داوری، ذینفع می‌تواند به اجرای احکام دادگستری مراجعه و تقاضای اجرا رأی کند.
فقدان بازرس.
عدم دسترسی به بازرس.
عدم رسیدگی بازرس به شکایت ظرف مهلت یک ماه از زمان وصول شکایت.
عدم تمکین هیئت‌مدیره به نظریه بازرس در تأمین خواسته شاکی.
اعتراض شاکی نسبت به نظریه بازرس.
ماده ۵: داوری موضوع ماده فوق حسب مقررات اساسنامه به ترتیب توسط اشخاص ذیل صورت می‌گیرد:
در مورد اختلاف اعضاء و سهامداران شرکت‌های تعاونی با شرکت مربوطه: اتحادیه مربوط.
در مورد اختلاف اعضاء و سهامداران اتحادیه‌های تعاونی با اتحادیه مربوطه: اتاق تعاون مربوط.

2- شکایت از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن در مرکز داوری اتاق تعاون

براساس بند 2 اصل 43و اصل 44 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، برای سامان دادن به تعاونی‌های سطح کشور و با توجه به توسعه روز افزون تعاونی‌ها در کشور و تحولات اقتصادی و اجتماعی در سال‌های پس از انقلاب اسلامی، قانونی تحت عنوان قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران در 13شهریور 1370 توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید.

مطابق بند 14 ماده 57 قانون تعاون (اصلاح برخی از مواد بخش تعاون)، «داوری در امر حرفه‌یی بین اشخاص حقوقی بخش تعاونی با یکدیگر یا سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و نیز بین هر شخص حقوقی بخش تعاونی با اعضایش از طریق مرکز داور اتاق تعاون صورت می‌پذیرد.»
همچنین براساس قانون بخش تعاون اقتصاد جمهوری اسلامی مصوب مهرماه 1377 که تعهد به رعایت مقررات اساسنامه شرط عضویت در تعاونی‌ها شناخته شده است و در اساسنامه پیشنهادی وزارت تعاون در خصوص شرکت‌های تعاونی مسکن، اتاق تعاون یکی از مراجع داوری و رسیدگی به اختلافات شرکتهای تعاونی‌ و اتحادیه‌های تعاونی تعیین گردیده است.
در ماده 5 قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران ، اساسنامه شرکت های تعاونی مهمترین منبع قانونی یک شرکت تعاونی شناخته شده است و تشکیل شرکت مبتنی بر اراده آزاد اعضا می باشد و در ماده 5 فوق الذکر مباحثی که باید در اساسنامه شرکت پیش بینی شود ذکر شده است و مطابق ماده 69 قانون فوق الذکر شرکت های تعاونی موظفند اساسنامه خود را با قانون فوق الذکر تطبیق دهند.
بر اساس فراز انتهایی تبصره 6 ماده 57 قانون بخش تعاون اقتصاد جمهوری اسلامی ارجاع به داوری اتاق تعاون باید در اساسنامه همه اشخاص حقوقی تعاونی درج شود.
باتوجه به قوانین فوق معلوم می شود که در اختلاف و دعاوی شرکت های تعاونی جایگاه خاصی برای داوری اتاق تعاون پیش بینی شده به طوریکه مراجعه به مرجع داوری در مقابل رجوع به مراجع قضایی در اولویت قرار گرفته است و نتیجتاً اشخاص برای طرح شکایت از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن مجبورند به مرکز داوری اتاق تعاون مراجعه نمایند و تنها در صورتیکه مرجع داوری اتاق تعاون از داوری به علل قانونی امتناع نمایند ، نوبت به مراجعه مراجع قضایی می رسد. لازم به ذکر است که مرکز داوری اتاق تعاون برخلاف اتحادیه تعاونی ها صلاحیت رسیدگی و صدور رای الزام آور برای طرفین اختلاف را دارد.

نحوه طرح شکایت از شرکتهای تعاونی مسکن در مرکز داوری اتاق تعاون

درخواست داوری از اتاق تعاون با تسلیم درخواست به مرجع داوری به عمل می آید که فرم های خاصی برای درخواست پیش بینی شده و درخواست داوری باید متضمن مشخصات کامل و نشانی طرفین و تعیین خواسته و توضیح ادعا و دلایل آن و وقایعی که موجب بروز اختلاف شده و شرط داوری و موافقت نامه داوری با اظهارنظر در مورد تعداد داوران باشد و متقاضی در خواست داوری باید ذیل درخواست راامضاء در صورت عجز از امضاء اثر انگشت خود را در ذیل درخواست منقش نماید و خواهان مکلف است رونوشت یا روگرفت اسناد مثبته خود را ضمیمه درخواست نماید و چنانچه درخواست به نمایندگی یا وکالت تسلیم شده باشد درج مشخصات نماینده و یا وکیل و ارائه اسناد مثبت سمت وکیل یا نماینده الزامی است . زیرا رسیدگی ها با مداخله وکیل باید صورت گیرد و برخلاف مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ، تسلیم درخواست داوری ناقص به مرجع داوری تا زمانی که تکمیل نشده تکلیفی برای مرجع داوری ایجاد نمی کند . نتیجتا اخطار رفع نقص و رد دادخواست و امکان اعتراض در این زمینه برای متقاضی وجود ندارد.
پس از دریافت درخواست داوری ، مرجع داوری یک نسخه از دادخواست و اسناد و مدارک ضمیمه آن را جهت پاسخگویی حسب مورد به خوانده یا وکیل او ابلاغ می کند که باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ درخواست داوری پاسخ درخواست داوری به مرجع داوری تسلیم شود و ابلاغ اوراق و اخطاریه ها از طریق پست سفارشی انجام خواهد شد و ابلاغ حضوری در محل داوری هم معتبر است . خوانده باید پاسخ ادعاهای متقاضی و ایرادات و مدافعات خود را و چنانچه دعوای متقابلی داشته باشد . ضمن اظهارنظر در خصوص اظهارنظر در مورد تعداد داوران و هم چنین چنانچه دفاع از سوی وکیل خوانده صورت گرفته باشد همراه با اسناد مثبت سمت به مرجع داوری تسلیم نماید .

فرم دادخواست داوری اتاق تعاون

فرم دادخواست داوری هنگامی که عضو یا شرکت تعاونی می‌خواهد علیه دیگری درخواست رسیدگی داوری کند مورد استفاده قرار می گیرد. در این زمان شخص که دادخواست ارائه می‌کند، به عنوان خواهان داوری شناخته می‌شود و باید طرح دعوی خود را در برگ چاپی مخصوصی قید کند و به مرجع داوری ارائه نماید. به این برگه دادخواست می‌گویند. به عبارت دیگر دادخواست داوری بیان ادعا نزد مراجع داوری در اوراق مخصوص است و طبق ماده 30 آیین نامه نحوه تشکیل و فعالیت مرکز داوری اتاق تعاون شروع رسیدگی در مستلزم تقدیم برگه دادخواست است. در ادامه فرم دادخواست داوری اتاق تعاون جهت استفاده شما همراهان گرامی قرار داده شده است.

»»» لینک دانلود فرم دادخواست داوری اتاق تعاون word «««

هزینه شکایت از شرکتهای تعاونی مسکن در داوری اتاق تعاون

مطابق تبصره ۱ ماده ۱۱۷ آئین نامه نحوه تشکیل و فعالیت مرکز داوری اتاق تعاون ایران تعیین حق الزحمه داوران مطابق ماده 498 قانون آیین دادرسی مدنی بر اساس آئین نامه به پیشنهاد وزیر دادگستری به تصویب رئیس محترم قوه قضائیه می رسد خواهد بود . و سایر هزینه های دیگر از قبیل هزینه ثبت درخواست و هزینه اداری مطابق آیین نامه مالی که توسط مرکز داوری اتاق تعاون ایران تهیه و به تصویب هیئت مدیره مرکز داوری خواهد رسید می باشد .هزینه های داوری اتاق تعاون مطابق آیین نامه ای تحت عنوان آئین نامه هزینه های داوری مرکز داوری اتاق تعاون ایران پیش بینی و مصوب گردیده است که شامل چند مورد است از جمله: هزینه ثبت دادخواست داوری؛ هزینه اداری ؛ حق الزحمه داور یا داوران .
در آئین نامه حق الزحمه داوری مصوب ۱۳۸۰/۰۹/۲۰ چنین آمده است که حق الزحمه داوری برابر مقررات و در مهلت تعیین شده تا ٥٠/٠٠٠/٠٠٠ ریال خواسته پنج درصد و نسبت به مازاد از پنجاه میلیون ریال تا ٢٥٠/٠٠٠/٠٠٠ ریال سه درصد و مازاد برآن دودرصد خواسته خواهد بود مگر اینكه در قرارداد داوری ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

نمونه دادخواست داوری شکایت از شرکت تعاونی مسکن

« دادخواست داوری »


مشخصات خواهان:

مشخصات خوانده: شرکت تعاونی مسکن ....

مشخصات وکیل: بهرام پورحبیب / تهران- شهرزیبا- میدان الغدیر- ابتدای خ شهرک شهدا- پ 3- واحد 1- 09122843011

تعیین خواسته و بهای آن: 1- الزام خوانده به تحویل واحد مسکونی موضوع قرارداد شماره .... مورخه ..... بر اساس قیمت کارشناسی 2- خسارت تاخیر در انجام تعهد 3- کلیه خسارات قانونی

مدارک و ضمائم دادخواست: 1- قرارداد احداث و واگذاری شماره ..... مورخ …. 2- اظهارنامه شماره .... مورخه ..... 3- وکالتنامه وکیل

نشانی پروژه شرکت تعاونی:

شرح خواسته :
ریاست محترم مرکز داوری اتاق تعاون استان تهران ؛
موکل اینجانب به موجب گواهی عضویت شماره .... عضو شرکت تعاونی مسکن .... می باشد. به موجب قرارداد احداث و واگذاری شماره ..... مورخ …. شرکت تعاونی مسکن .... متعهد به احداث یک واحد آپارتمان به مساحت … در قطعه زمینی به شماره پلاک ثبتی … و تحویل آن در تاریخ … به موکل اینجانب می باشند.
متاسفانه بعلت تخلفات عدیده مدیران شرکت تعاونی مسکن ....... واحدهای تعهد شده در موعد مقرر ساخته نشده و آماده تحویل نگردیده است. لاجرم اعضای شرکت تعاونی ... ناچار به اعطای فرصت مجدد به شرکت و تمدید مهلت تحویل واحدها گردیده اند اما شرکت خوانده باز هم به بهانه افزایش قیمت و ادعای مطالبات خارج از چارچوب اساسنامه و قرارداد در انجام تعهدات خویش اهمال نموده است. در این خصوص موکل مراجعات بسیاری نزد شرکت داشته و همچنین اظهارنامه ای به شماره … در تاریخ … نیز ارسال نموده است ولیکن خوانده هیچ اقدامی در جهت تحویل مورد معامله انجام ندادند و از این حیث خساراتی نیز به موکل اینجانب وارد شد. لذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به الزام خوانده به تحویل یک باب واحد مسکونی به مشخصات فوق الاشاره بر اساس قیمت کارشناسی و پرداخت خسارت تاخیر در انجام تعهد بانضمام کلیه خسارات دادرسی مورد استدعاست.

امضاء خواهان داوری

3- شکایت از تخلفات تعاونیهای مسکن در دادگاه

در برخی موارد دخالت دادگاه ها در دعاوی مربوط به تعاونیهای مسکن ضرورت پیدا می کند. ازجمله این موارد می توان به ابلاغ و اجرای رای داوری اشاره نمود. بعد از صدور رأی داوری اتاق تعاون و ابلاغ آن و انقضای مهلت قانونی بیست روزه برای افراد ساکن ایران و دو ماهه برای اشخاص مقیم خارج از کشور، رأی داوری اتاق تعاون لازم الاجراء بوده و «شخصی که رأی به ضرر وی است» بایستی آن را اجراء نماید. در صورت استنکاف محکوم علیه از اجرای رأی داور، بدین سبب که اتاق تعاون خود بازوی اجرایی برای اجرای رای داور صادره ندارد، محکوم له می تواند از دادگاه صالح تقاضای صدور اجرائیه جهت اجرای رأی داوری اتاق تعاون را نماید. با این درخواست، رأی داوری اتاق تعاون همانند حکم قطعی دادگاه به موقع اجرا گذارده می شود و محکوم له امکان معرفی اموال، توقیف اموال و حسابها و حتی بازداشت محکوم له تا اجرای حکم یا اثبات اعسار یا اعلام رضایت محکوم له را دارد.

از طرفی بعد از صدور رای داوری در اتاق تعاون در خصوص موضوع اختلاف، متضرر از رای داوری می تواند مطابق قانون در دادگاه صالحه نسبت به رای داوری اعتراض و تقاضای ابطال آن را بنماید . ماده 22 آیین نامه داوری بخش تعاون جهاتی را که می توان به رای داوری اتاق تعاون اعتراض و تقاضای ابطال رای داوری اتاق تعاون را نمود اشاره کرده است. در خصوص مرجع صالح جهت رسیدگی به اعتراض به رای داوری اتاق تعاون اختلاف نظرهایی وجود دارد و با توجه به اینکه در آیین‌نامه بخش تعاون به طور صریح در خصوص مرجع اعتراض حکمی بیان نشده است، این امر موجب بروز اختلافات میان حقوقدانان گردیده است. ولیکن در نهایت می توان گفت در این مورد نیز مطابق ماده ۲۸ در صورت سکوت آیین نامه باید مطابق قانون آیین دادرسی مدنی عمل شود. بنابراین مرجع اعتراض به رای داوری اتاق تعاون، دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی است. در صورت وجود موارد بطلان، دادگاه مطابق قانون اقدام به صدور حکم بطلان رای داوری می نماید.

همچنین همانطور که اشاره رفت در صورت عدم تعیین تکلیف نحوه حل و فصل اختلافات در اساسنامه شرکتهای تعاونی مسکن و عدم تعیین اتحادیه تعاونیهای مسکن و یا اتاق تعاون شهرستان محل اقامتگاه شرکت تعاونی بعنوان داور مرضی الطرفین، طرفین اختلاف از جمله سهامداران و اعضای شرکتهای تعاونی که ادعای حقی علیه شرکتهای تعاونی مسکن دارند می توانند به دادگستری بعنوان مرجع عام تظلم خواهی مراجعه نموده و حقوق حقه خویش را مطالبه نمایند. این امر نیازمند طرح دادخواست مربوطه به دادگاه محل اجرای پروژه احداث ساختمان و پرداخت هزینه دادرسی می باشد.

ماده ۶ دستورالعمل رسیدگی به شکایات شرکت‌های تعاونی در خصوص صلاحیت دادگاه ها در رسیدگی به اختلاف تعاونیهای مسکن آورده است که:
در موارد ذیل شاکی می‌تواند به شوراهای حل اختلاف، مراجع صالح قضایی یا شبه قضایی (حسب موضوع اختلاف) مراجعه نماید:
در صورت استنکاف مرجع داوری مربوطه از پذیرش داوری.
در صورت عدم اعلام حکم داوری ظرف مهلت قانونی یا موردتوافق.
در صورت عدم وجود اتحادیه یا اتاق.
در صورت عدم پیش‌بینی شرط داوری در اساسنامه اتاق تعاون (در خصوص اختلافات اعضاء اتاق‌ها با اتاق مربوطه).

4- شکایت از تخلفات تعاونیهای مسکن در شورای حل اختلاف

با گسترش روابط و نزدیک شدن زندگی مردم ، میزان اختلافات و نوع اختلافات نیز افزایش یافت . مردم طبق روال همیشگی برای اعاده حقوقشان به دادگاه های دادگستری مراجعه می کردند . به همین دلیل دادگاه ها با حجم زیادی از اختلافات و دعوی ها رو به رو شدند که رسیدگی به همه آنها بسیار زمان بر بود . به همین دلیل قوه قضاییه تصمیم به ایجاد نهاد جدید به نام ” شورای حل اختلاف “ گرفت .بر اساس قانون جدید شوراهای حل اختلاف، رئیس قوه قضاییه، اختیار تشکیل شعب تخصصی حل اختلاف را دارد، که مجتمع های تخصصی شورای حل اختلاف در برخی از شهرها از جمله تهران، مشهد و اصفهان در راستای اعمال این اختیارات تشکیل شده و مشغول خدمت رسانی هستند. از جمله این مجتمع های تخصصی در شهر تهران می توان به شورای حل اختلاف ناحیه 33 تهران که وظیفه رسیدگی به دعاوی و اختلافات ویژه تعاونی های مسکن مهر را برعهده دارد اشاره نمود.
در واقع با توجه به معضلات و مشکلات مزبور در بحث تعاونیهای مسکن و مسکن مهر و گلایه های مردم از طولانی شدن کار ساخت و تحویل مسکن تعاونیها خواستار تسریع و گره گشایی در موضوع مذکور گردیدند. لذا مقامات قضایی به تاسیس و ایجاد شعبه ویژه رسیدگی به دعاوی مرتبط با تعاونیهای مسکن نموده اند تا شاید با به کارگیری نیروهای کاردان و مطلع به مشکلات و اختلافات موجود در این حوزه رسیدگی بهتری نموده و آنجایی که نیاز به پیگیری کار مردم از طرف دستگاه قضایی است از طریق این شعبات پیگیری های لازم عمل آید تا از اتلاف وقت جلوگیری و تا حد امکان معضلات پیش رو را مرتفع نمایند.

ج) شکایت کیفری از تخلفات شرکتهای تعاونی مسکن

اقدامات مدیران و اشخاصی که به نمایندگی از شرکتهای تعاونی مسکن اقدام می نمایند تحت شرایط خاص مقرر در قوانین جزایی دارای وصف کیفری بوده و قابل تعقیب جزایی و مجازات می باشد. این اقدامات در برخی موارد مشمول عناوین عام جزایی که در قانون مجازات اسلامی و یا مقررات جزایی مختص مدیران شرکتها در قانون تجارت بدان اشاره رفته است، بعنوان مثال کلاهبرداری، خیانت در امانت، تحصیل مال از طریق نامشروع، فروش مال غیر و ... می باشد. در یک سری موارد نیز قوانینی خاصی در خصوص جرم انگاری و تعیین مجازات برای مدیران شرکتهای تعاونی مسکن وضع گردیده است که اقدامات مدیران شرکتهای تعاونی مسکن ممکن است تحت این عناوین خاص مورد پیگرد قرار گیرد.
در خصوص مقررات کیفری خاص شرکتهای تعاونی در فصل بيست و يكم قانون شركتهاي تعاوني مصوب سال 1350 مواد(126) تا (132) مجازاتهايي را براي هيأت مديره شركت تعاوني مقرر نموده است، كه بدليل عدم لغو آنها در مورد شركت تعاوني متشكله طبق قانون بخش تعاوني اقتصاد جمهوري اسلامي ايران مصوب سال 1370 و اصلاحيه آن در سالهای 1377 و 1393 نيز مجري و لازم الرعايه مي باشد.

مجازاتهاي پيش بيني شده براي هيأت مديره شركت تعاوني به شرح ذيل است:
1- در ماده (126) قانون شركتهاي تعاوني مصوب سال 1370، هريك از اعضاي هيأت مديره ، مدير عامل و بازرسان شركت تعاوني ، در صورتي كه با سوء نيبت برخلاف اصول مقرر در اين قانون و اساسنامه مصوب ،‌ مرتكب عملي شود كه موجب زيان تعاوني گردد علاوه بر جبران زيان وارده به حبس تأديبي از سه ماه تا شش ماه محكوم خواهد شد.
2- در ماده (127) همين قانون مقّنن پيش بيني نموده، هريك از اعضاي هيأت مديره ، مديرعامل و بازرسان شركت تعاوني به مجمع عمومي گزارش خلاف واقع بدهد به حبس تأديبي از سه ماه تا شش ماه يا جزاي نقدي از ده هزار ريال تا يكصد هزار ريال و يا هر دو مجازات محكوم خواهد شد.
3- در ماده (128) همين قانون ، هر يك از اعضاي هيأت مديره ، مدير عامل و بازرسان شركت تعاوني مرتكب خيانت در امانت در مورد وجوه و اموال تعاوني گردد، به حداكثر مجازات مقرره در ماده (241) قانون مجازات عمومي محكوم مي شود.
4- در ماده (130) هر يك از اعضاي شركت تعاوني كه با عدم انجام تعهد در معامله با تعاوني كه عضو آن است، عامداً به شركت خسارت وارد كند علاوه بر جبران خسارت به جزاي نقدي از پنج هزار ريال تا پنجاه هزار ريال محكوم خواهد شد. در مورد اين ماده تعقيب با گذشت مدعي خصوصي موقوف مي شود.
5- با توجه به تبصره ماده (131) رسيدگي به دعاوي مذكور در فوق ، خارج از نوبت بعمل خواهد آمد.
6- در ماده (132) قانون مذكور ، آمده است : پس از صدور كيفر خواست در مورد جرائم مندرج در اين قانون مراتب از طرف مراجع قضايي به شركت تعاوني مربوط اعلام مي شود و در اين صورت متهم ازسمت خود در شركت تعاوني بركنار مي گردد.
7- همچنين وزارت تعاون به استثناء بند (17) ماده (66) قانون بخش تعاوني در صورت احراز تخلف در اداره امور شركت تعاوني، مراتب را به دادگاه صالح اعلام و دادگاه موظف است خارج از نوبت در رسيدگي مقدماتي، در صورت احراز تخلف حكم تعليق مديران (اعم از هيأت مديره يا مديرعامل شركت تعاوني ياد شده را صادر نمايد. در اين صورت وزارت تعاون موظف است به طور موقت افرادي را براي تشكيل مجمع عمومي و انتخاب هيأت مديره جديد منصوب نمايد.

در خصوص نحوه طرح شکایت کیفری از تخلفات علیه شرکتهای تعاونی مسکن باید گفت که مانند سایر جرائم، شکایت از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم ارسال و از طریق آن مرجع مورد رسیدگی قرار می گیرد.

نمونه متن شکایت کیفری از تخلفات مدیران شرکت تعاونی مسکن

شاکی: خانم/ آقای: …/ کد ملی: …/ آدرس: …

مشتکی عنه: خانم/ آقای: …/ کد ملی: …/ آدرس: …

وکیل: بهرام پورحبیب / تهران- شهرزیبا- میدان الغدیر- ابتدای خ شهرک شهدا- پ 3- واحد 1- 09122843011

محل وقوع جرم: تهران - ....

موضوع جرم: خیانت در امانت

تاریخ وقوع جرم: ../../..

شرح شکایت:

ریاست محترم دادسرای عمومی و انقلاب

با سلام

احتراماً اینجانب بهرام پورحبیب بعنوان وکیل شاکی بمعروض می دارد که: به موجب آگهی روزنامه رسمی آقای ....با مشخصات مندرجه به سمت مدیریت عاملی شرکت شاکی منصوب شده است. پس از گذشت مدتی نزدیک بر ۶ ماه از آغاز فعالیت ایشان، وی در راستای انجام امور مربوط به شرکت و امضای اوراق مربوطه راسا و خارج از حدود اختیارات خویش عمل نموده است که کلیه اوراق و اسناد مربوطه موجود می باشد. همچنین به استناد اوراق استعلام شده از حسابداری شرکت، به جای آنکه وجوه حاصل از فروش واحدهای تجاری مربوط به پروژه شرکت تعاونی مسکن ...... را به حساب شرکت یا تنخواه شرکت واریز نماید، بخش اعظمی از وجوه و مبالغ چشم گیری را به حساب شخصی خویش واریز نموده است.

با عنایت به اینکه مشتکی عنه با فعل واقع شده یعنی واریز درآمد شرکت به حساب خویش مرتکب جرم خیانت در امانت شده است لذا تقاضای رسیدگی و تعقیب کیفری مشتکی عنه تحت عنوان بزه خیانت در امانت مدیران شرکت تعاونی مستنداً به ماده 128 قانون شرکتهای تعاونی و ماده 674 قانون مجازات اسلامی مورد استدعاست.

ضرورت بهره گیری از وکیل متخصص شرکتهای تعاونی در طرح شکایت از تعاونی مسکن

برای هر موقعیتی که ممکن است تبعات سنگین و جبران ناپذیر قانونی در وضعیت حقوقی شما داشته باشد لازم است که بلافاصله با یک وکیل متخصص در آن زمینه مشورت کنید. یک وکیل متخصص توانایی شما برای درک مسائل مهم قانونی را بهبود می بخشد.

در برخی مواقع برای اعضای تعاونیهای مسکن نیز شرایط ویژه ای در موضوعات واگذاری واحد مسکونی پیش می آید که برای حل آن نیاز به دانش و توانایی وکیل متخصص شرکتهای تعاونی دارند. همچنین تشخیص نوع تخلفات تعاونی مسکن و تعیین عنوان صحیح قانونی جهت طرح دعوی، امری است که نیاز به بهره گیری از تخصص ویژه وکیل خبره در امور تعاونی ها را ایجاب می نماید. در واقع پروسه پیچیده طرح و رسیدگی در دعاوی مربوط به شرکتهای تعاونی مسکن و تعیین مسیر درست و نوع دعوی حقوقی و یا کیفری متناسب با هر موضوع نیز یکی از شرایط ویژه ای است که داشتن وکیل متخصص شرکتهای تعاونی در سرعت و بهبود روند نتیجه گیری آن اهمیت زیادی دارد.

همچنین بعد از صدور رای داوری اتاق تعاون و یا اتحادیه تعاونیهای مسکن نیز اشخاص منتفع از رای داوری جهت اجرای رای داوری و در مقابل شخص متضرر از آن برای ابطال رای داوری اتحادیه تعاونیهای مسکن یا اتاق تعاون نیازمند استفاده از خدمات وکیل متخصص شرکتهای تعاونی می باشند، چرا که پیشبرد این موضوعات و اخذ نتیجه مطلوب در آنها، مخصوصاً مبحث اعتراض و ابطال رای داوری اتحادیه تعاونیهای مسکن یا اتاق تعاون به دلیل پیچیدگیهای و حساسیتهای خاص آن حضور یک وکیل متخصص شرکتهای تعاونی امری لازم و ضروری است.

دفتر وکالت و داوری بهرام پورحبیب، وکیل پایه یک دادگستری، با سابقه درخشان در زمینه دعاوی مرتبط با دعاوی مرتبط با تعاونیهای مسکن و داوری اتاق تعاون از جمله؛ شکایت کیفری علیه مدیران شرکتهای تعاونی، ابطال رای داوری اتاق تعاون و اتحادیه های تعاونی مسکن، اجرای رای داوری اتاق تعاون، توقف اجرای رای داوری اتاق تعاون و سایر دعاوی مرتبط در این خصوص، آماده خدمترسانی به شما همراهان گرامی است. قبل از هر اقدامی با ما تماس بگیرید.

بهرام پورحبیب

وکیل پایه یک دادگستری / متخصص شرکتهای تعاونی